Carim

O desequilíbrio da Carim

Como se insere o caso da Carim em nossa análise? O que explica o desconforto dos mutuários ao verificar que o saldo devedor continua a crescer, a despeito do pagamento de várias prestações?

Uma análise superficial das características dos contratos da Carim é suficiente para se perceber desequilíbrio de natureza estrutural, resultante da utilização de indexadores diferentes para correção de saldos devedores e prestações, atualmente não observável apenas no caso de participantes aposentados.

Esse problema não é exclusivo da carteira de financiamentos imobiliários da PREVI, mas de outros portifólios em que se pratica a equivalência salarial – ou seja, em que os reajustes de prestações são limitados à progressão salarial do mutuário – e, paralelamente, a correção do saldo devedor se efetua, sem restrições, pela variação de determinado índice.

Em nosso exemplo, observa-se perfeito equilíbrio entre prestações e saldos devedores, uma vez que ambos são corrigidos pelo mesmo indexador e o financiamento é liquidado no prazo contratado. Imaginemos agora a introdução de limitador à correção das prestações, mantendo-se livre o reajuste do saldo devedor. Neste caso, estaremos ensejando a condição básica para o surgimento de situação de desequilíbrio contratual, pois:
• se, de forma persistente, o crescimento salarial do mutuário for inferior à variação do índice que serve de base à correção do saldo devedor, o conteúdo de amortização das prestações será progressivamente menor. De fato, como os juros são calculados sobre o saldo devedor remanescente, seu peso relativo nas prestações crescerá, em detrimento das amortizações;
• em casos extremos, podem ocorrer situações em que as prestações são insuficientes até mesmo para pagar os juros, observando-se amortizações negativas do saldo devedor, ou, em outras palavras, crescimento deste em termos reais.
Esse é o quadro que se observa em boa parte dos contratos da Carim, tendo em vista que o crescimento salarial da maioria dos mutuários – que limita o reajuste das prestações – não acompanhou a trajetória dos índices cuja variação reajusta os saldos devedores. Assim, mesmo quando mantida a carga da prestação sobre a renda do indivíduo, o saldo devedor cresce, seja pela correção pura e simples, seja por amortizações cada vez menores.

Existe correlação entre saldo devedor e valor do imóvel?
Não há correlação, ao longo do tempo, entre o saldo devedor do financiamento e a evolução do valor de mercado do imóvel que constitui a garantia correspondente. Os fatores que determinam a trajetória do saldo devedor de um financiamento são em geral fixados previamente à contratação – valor do principal, prazo, juros e prestação – exceção feita aos índices de correção monetária que variam de acordo com fatores macroeconômicos: juros administrados pelo Banco Central, resultado das contas públicas, resultado do balanço de pagamentos etc.

O valor de mercado dos imóveis, por sua vez, embora sofra influência das condições gerais da economia, está também fortemente ligado a questões tais como atributos do imóvel frente aos novos padrões de construção (playground, vagas de garagem); localização e tendências do desenvolvimento das cidades; percepção de segurança; favelização do entorno etc. Assim, é comum, especialmente nas grandes cidades, a valorização de áreas que no passado não eram consideradas nobres, observando-se o contrário em localizações que outrora atraíam fortemente o interesse do mercado.

É natural, portanto, a ocorrência de situações nas quais o valor do saldo devedor descola-se do preço de mercado do imóvel que garante o financiamento, fenômeno este particularmente comum em contratos desequilibrados, como a maioria daqueles que compõem a Carim.
Em suma, não se trata de cobrança excessiva da PREVI sobre os participantes. A Entidade se obriga a cumprir requerimentos legais de performance de seus investimentos e, sempre com o propósito de defender o interesse de todos, está buscando, juntamente com o Patrocinador, a melhor solução aplicável aos problemas da Carim.


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