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Porque o saldo devedor cresce

Têm sido muito freqüentes reclamações de mutuários questionando o fato de, mesmo após o pagamento de numerosas prestações, o saldo devedor ser maior que o valor de referência do financiamento contraído. Esta é uma ocorrência bastante comum na maioria dos empréstimos a longo prazo, em que também são comuns mecanismos de correção monetária. Financiamentos imobiliários em geral são liquidados de acordo com metodologia correspondente ao Sistema Francês de Amortização, popularmente conhecido como Tabela Price. Esse sistema caracteriza-se por ser constante, exceto pelos efeitos da correção monetária, a prestação que, no prazo contratado, liquida o valor financiado.

De forma geral, os sistemas de amortização são construídos de acordo com os seguintes princípios:
• a prestação compõe-se de duas parcelas: juros e amortização do principal, ou seja, no valor total da prestação parte paga os juros e parte abate o saldo devedor.
• os juros são calculados pela incidência da taxa correspondente sobre o saldo devedor remanescente da operação.

Com a tabela Price
 Em um sistema como a Tabela Price – no qual, lembre-se, a prestação é constante –, isso implica dizer que o peso relativo dos juros nas prestações iniciais é maior que nas prestações finais. Ou seja, as amortizações de principal são menores no início do prazo do financiamento que em seu final.
Tomemos o exemplo da seguinte operação de empréstimo, a ser liquidada pela Tabela Price:
• Valor do principal: R$ 50.000,00
• Juros: 3% ao mês
• Prazo: 60 meses
• Prestação calculada: R$ 1.806,65

Mês Prestação Saldo devedor
Juros + Amortização
1 1.500,00 306,65 49.693,35
2 1.490,80 315,85 49.377,50
3 1.481,33 325,32 49.052,18
(...) (...) (...) (...)
12 1.382,18 424,47 45.648,03
(...) (...) (...) (...)
24 1.201,45 605,20 39.443,14
(...) (...) (...) (...)
36 943,78 862,87 30.596,44
(...) (...) (...) (...)
38 891,23 915,42 28.792,26
(...) (...) (...) (...)
48 576,40 1.230,25 17.983,18
60 52,61 1.754,04 0,00
Totais 58.398,88 50.000,00  
Total geral   108.398,88  
Obs: Valores sujeitos a arredondamentos.

Algumas importantes conclusões podem ser tiradas do exemplo acima:
• o somatório das prestações – R$ 108.398,88 – é 2,17 vezes o valor do principal.
• o total de juros pagos – R$ 58.398,88 – é superior ao valor do principal;
• é natural que o quociente entre o somatório das prestações e o valor do principal seja superior a 1. Isso se deve ao fato de que uma das contrapartidas do empréstimo é a cobrança de juros, os quais, como mencionado anteriormente, são parte componente de cada prestação;
• dessa forma, o quociente entre o somatório das prestações e o valor do principal não constitui, necessariamente, referência para se aferir a “justiça econômica” de um contrato de empréstimo;

• apenas na 38ª prestação, ou seja, decorridos quase 2/3 do prazo, os juros passam a ser menores que as amortizações;
• quanto maior for a taxa de juros de um empréstimo, maior será o quociente entre o somatório das prestações e o valor do principal. A título de ilustração, mantidos os demais parâmetros do exemplo e variando-se a taxa de juros, o quociente seria de:

• 2,65, para uma taxa de juros de 4% a.m.;
• 1,73, para uma taxa de juros de 2% a.m..

• o mesmo se pode dizer em relação ao prazo de pagamento. A propósito, prazos mais extensos normalmente favorecem a sensação de que se está pagando demais pelos recursos tomados. Na verdade, o elastecimento do prazo em geral está associada ao objetivo de reduzir o valor da prestação. Para que isso ocorra é necessário que a amortização se dê mais devagar e, de forma correspondente, que o volume de juros a pagar seja superior ao observado no caso de prazos mais curtos. Assim, tomando-se por base os demais parâmetros de nosso exemplo, o quociente entre somatório das prestações e valor do principal seria de:

• 1,84, caso o prazo fosse de 45 meses;
• 2,53, caso o prazo fosse de 75 meses.

Com Correção Monetária
Até aqui trabalhamos com um contrato sem atualização monetária. Introduzimos, agora, essa variável, comum em operações de longa duração, como acontece na Carim. Nesses casos, o fornecedor dos recursos, além da remuneração pelo capital emprestado, tem como objetivo também proteger o valor real de seu ativo:
• os contratos trazem cláusulas estabelecendo reajustes periódicos de prestações e saldos devedores;
• o uso de indexadores e periodicidades uniformes para reajustes de saldos devedores e prestações de uma carteira de financiamentos garante o equilíbrio financeiro dos contratos e sua liquidação no prazo originalmente pactuado.
Admitindo-se correção monetária, à taxa de 9% a.a., aplicada ao saldo devedor e à prestação com periodicidade anual, teremos o que se segue:

Mês Prestação Saldo devedor
Juros + Amortização
1 1.500,00 306,65 49.693,35
2 1.490,80 315,85 49.377,50
3 1.481,33 325,32 49.052,18
(...) (...) (...) (...)
12 1.382,18 424,47 49.756,35
(...) (...) (...) (...)
24 1.309,58 659,67 46.862,37
(...) (...) (...) (...)
36 1.121,31 1.025,16 39.623,44
(...) (...) (...) (...)
48 746,47 1.593,19 25.385,04
60 74,28 2.475,95 0,00
Total geral   129.747,12  
Obs: Valores sujeitos a arredondamentos.

Que outras conclusões podemos tirar a partir da análise do quadro acima?
• o quociente entre o somatório das prestações (R$ 129.747,12) e o principal é 2,59, superior portanto ao do caso do financiamento sem a correção monetária (2,17).
• Como as doze prestações iniciais contêm pouca amortização, ao se reajustar o saldo devedor, no final do 12º mês, este praticamente retornou ao valor do principal. Devido à correção monetária, em contratos mais longos é comum se observarem crescimentos do saldo devedor para níveis acima do principal, e a persistência dessa situação mesmo após o pagamento de numerosas prestações.
Em suma, a correção monetária alavanca a formação de convicções muitas vezes equivocadas quanto a pagamentos excessivos, mesmo no caso de contratos equilibrados como o do exemplo.
Carim a um clique
No site PREVI você também encontra informações sobre a Carim:
• seção Auto-atendimento – Saldo de Financiamento Imobiliário
• seção Atendimento – Financiamento Imobiliário (condições do contrato, baixa de hipoteca e operações)
• seção Atendimento – Normativos (regulamento da Carteira Imobiliária).



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