Governança corporativa também para imóveis

Código de Melhores Práticas de Governança Corporativa em Empreendimentos de Base Imobiliária, lançado pela PREVI, pode ser a base de uma regulamentação específica para o setor

A PREVI lançou, em outubro, o seu Código de Melhores Práticas de Governança Corporativa em Empreendimentos de Base Imobiliária. O nome é extenso, mas o código é de leitura simples e traz para o mundo dos investimentos no setor alguns dos princípios que regem a boa governança nas empresas: transparência, clareza e precisão nas prestações de contas, tratamento equânime de todos os coproprietários, além da aplicação de práticas de responsabilidade socioambiental na gestão dos imóveis.

O código resulta de um amplo diálogo com pesquisadores, parceiros nos empreendimentos e com outros grandes investidores do ramo. E, claro, transpõe para os investimentos de base imobiliária parte dos conhecimentos e da experiência que a PREVI acumulou na sua trajetória já extensa de boa militância pela governança corporativa nas empresas.

“No desenvolvimento do código observamos nossa própria história como investidores e levantamos os problemas que tivemos ao longo do tempo”, diz Joilson Ferreira, diretor de participações da PREVI. “Também no caso dos imóveis são boas e más histórias. Conquistas e insucessos. Já participamos de ações contra coproprietários e tivemos problemas com administradores que não repassaram receitas”, complementa.

Regulamentação

O código é uma publicação que pretende discutir as lacunas importantes na legislação que dá suporte aos investimentos em imóveis. Conforme consta no próprio documento, práticas e leis sobre governança já adotadas no mercado de capitais ainda não foram adequadamente disseminadas no setor imobiliário. No caso dos shopping centers, por exemplo, a regulamentação adota parte das normas sobre condomínios, sobre o inquilinato e também aplica, por similaridade, alguns dispositivos legais que regem as sociedades anônimas.

“Nesse mercado, não dispomos de modelos. Acreditamos que o investidor terá mais segurança se contar com o apoio de normas específicas”, diz Joilson. A intenção é que o código seja referência para iniciativas de autorregulação do setor, com base nas contribuições dos agentes mais importantes desse segmento. “O código leva ao mercado a realidade que gostaríamos de encontrar em nossos próprios empreendimentos”, lembra Joilson.

Para Celina Antunes, CEO da Cushman & Wakefield – uma das principais empresas de negócios do mercado imobiliário da América do Sul –, o lançamento do código “deve garantir à PREVI, com o aumento da sua participação no mercado imobiliário nos próximos anos, o acesso a novos parceiros e assim facilitar a aquisição de bons empreendimentos de forma eficaz, além de demonstrar a sua preocupação em melhorar os processos de regulamentação e transparência”.

Carteira em expansão

A maioria das aplicações da PREVI no setor imobiliário são investimentos diretos. Ou seja, adquire o ativo (imóvel) ou parte dele (como coproprietária). Trata-se, por exemplo, de imóveis comerciais, como prédios de escritórios e shopping centers. A finalidade é gerar receitas com aluguéis ou com a própria valorização dos ativos. Parte significativa dos cerca de R$ 6 bilhões que a PREVI paga por ano em benefícios vem do recebimento desses aluguéis.

A carteira imobiliária do Plano 1 alcançou R$ 3,4 bilhões em agosto. O total representa cerca de 2,8% do patrimônio do Plano, e é a maior carteira dentre os grandes investidores institucionais do País. Existe ainda uma ampla margem de crescimento, uma vez que a regulamentação do CMN estipula limite de até 8% dos recursos garantidores para investimentos imobiliários.

E a PREVI pretende expandir a carteira do Plano 1 “de maneira rápida, porém planejada”, como lembra o diretor de participações. O objetivo é um aumento de cerca de 100%, passando de 2,8% para quase 5% dos recursos garantidores do Plano em até cinco anos.

Os esforços concentrados nessa expansão deverão ser bastante compensados. O mercado imobiliário brasileiro cresceu bastante a partir de 2007, fato que se refletiu na carteira de imóveis do Plano 1. Em 2008, a rentabilidade acumulada foi de 21,61%, a maior entre os investimentos da PREVI, face a um índice atuarial de 12,6% naquele período. Até setembro deste ano, a rentabilidade das aplicações no setor já alcançava 19,06%.

Destaca-se a participação da PREVI em catorze shopping centers, num investimento de cerca de R$ 1,06 bilhão, ou 33% da carteira de imóveis. O desempenho dos shoppings, com o crescimento do poder de consumo das famílias brasileiras, contribuiu bastante para impulsionar a rentabilidade do segmento.

Ainda não há imóveis dentre os ativos do PREVI Futuro, mas a Política de Investimentos 2009 previu aplicações no setor até o limite de 5% dos recursos garantidores do Plano. Além da diversificação, a ideia é garantir a entrada previsível de receitas, por meio dos aluguéis e contribuir para a estabilidade dos retornos dos investimentos do Plano, face à maior volatilidade da renda variável, por exemplo.

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