Revista Previ

Quando os maiores gestores imobiliários do país são perguntados sobre quais são os três principais fatores para a escolha acertada do investimento imobiliário, a resposta é: localização, localização e localização. Ou seja, investimento imobiliário está ligado às tendências e dinâmicas urbanas. Para a carteira da PREVI, a tendência também é importante, mas não basta para que o investimento alcance os objetivos propostos nas Políticas de Investimentos dos planos de benefícios da Entidade.

Nos últimos anos, a PREVI tem renovado seus investimentos imobiliários, justamente para mantê-los rentáveis. Tudo isso exige um esforço permanente de avaliação dos ativos e de oportunidades de negócios, que leva em conta o potencial de locação, custos de manutenção e modernização, entre outros fatores.

Hoje, a carteira de imóveis da PREVI é direcionada para três tipos de ativos: torres comerciais, condomínios logísticos e participações em shopping centers. O limite legal para que entidades fechadas de previdência complementar invistam em imóveis é de até 8% do patrimônio.

Basicamente, há duas formas de rentabilizar esses investimentos: a valorização do ativo e as rendas de aluguéis. No primeiro caso, o objetivo é obter ganho de capital com a venda do imóvel. No segundo, o foco é gerar fluxo de rendimentos. A PREVI analisa a rentabilidade do imóvel, priorizando a capacidade de geração de caixa com aluguéis e, consequentemente, a liquidez para o pagamento de benefícios.

Venda lucrativa

Olhando para o longo prazo, todo ciclo de um investimento termina com a saída, e não é diferente no setor imobiliário. É exatamente na efetivação da venda que o potencial de valorização do imóvel materializa o ganho de capital acrescido à rentabilidade dos aluguéis. Por isso que, na administração da carteira, é projetada a possível valorização bem como são analisadas as oportunidades negociais de venda, com o objetivo de buscar o melhor resultado para a PREVI.

A renovação da carteira imobiliária, nos últimos oito anos, permitiu diminuir o número de ativos e concentrar o patrimônio em imóveis de maior valor e melhor qualidade, com o objetivo de especializar a capacidade de gestão e maximizar o retorno. Isso contribuiu para fortalecer os vínculos com as partes relacionadas (ocupantes, prestadores de serviço, equipes técnicas e equipes comerciais), fator crítico para superar o momento em que o mercado passa por um ciclo de baixa. Com essa estratégia, tem sido possível manter o nível de vacância (taxa de imóveis desocupados) da carteira a um nível sensivelmente inferior à média de mercado.

No último mês de novembro, a vacância nas torres comerciais da PREVI era de 11,66% contra 26,31% da média do mercado, segundo levantamento da administradora Cushmann & Wakefield, como você pode ver no gráfico abaixo.

O segmento de shoppings contribuiu com sua maior estabilidade de fluxo de aluguéis para a carteira da PREVI. Apesar de sua vacância em linha com o mercado, o risco deste tipo de empreendimento é mais diluído pela maior pulverização de contratos por área locada.

A carteira de participações da Entidade em shopping centers possui ativos de primeira linha, geridos com excelência. A PREVI atua em parceria com administradoras conceituadas do mercado, como Multiplan, BR Malls e Iguatemi, entre outras.

No segmento de condomínios logísticos, a qualificação da carteira da PREVI assegurou resiliência ao seu portfólio diante da crise. Apesar do desaquecimento da economia, o país é carente de infraestrutura para distribuição, e o crescimento do e-commerce compensa a redução de demanda do varejo tradicional. Nesses empreendimentos, a PREVI busca a participação de um sócio que aporte um know-how específico para esse tipo de operação.

Estratégias diferentes

O setor imobiliário é cíclico e uma considerável melhora é esperada tão logo ocorra o reequilíbrio entre a demanda e a oferta de espaços, bem como a retomada do crescimento econômico do país. Naturalmente, os investimentos da carteira imobiliária seguem as diretrizes das Políticas de cada plano. Isso significa, no Plano 1, baixo risco e maior liquidez. Por isso, a importância na renovação dos ativos e a maior seletividade na escolha de novos investimentos.

No PREVI Futuro, a tendência será de aumento nos investimentos imobiliários no longo prazo, à medida que aumente o patrimônio do Plano, que está em fase de acumulação. Como a Política de Investimentos do PREVI Futuro incentiva a busca por rentabilidade – aderente ao perfil de risco do Plano – imóveis que já estejam em fase de geração de receita são uma prioridade. A seletividade na escolha dos ativos também é de suma importância para o plano, que precisa garantir liquidez para atender aos movimentos de mudança nos perfis de investimento de seus participantes.

Essas tendências, no entanto, são de longo prazo. Diante do cenário de retração na economia brasileira, a estratégia da PREVI no segmento imobiliário é manter a rentabilidade dos imóveis e agregar maior previsibilidade de fluxo financeiro, reduzir ao máximo o nível de vacância e aproveitar eventuais oportunidades para fechar bons negócios de compra e venda de ativos.