Revista Previ

Um imóvel histórico, de 36 mil metros quadrados de área construída, localizado na Avenida Paulista, endereço emblemático na maior cidade do país, o prédio do Hospital Umberto I, também conhecido como o antigo Hospital Matarazzo, pertencia à PREVI desde 1996. Na ocasião, a compra estava vinculada a um plano de reforma do edifício, que esbarrou em limitações judiciais. Desde 2005, a PREVI buscava comprador.

Em 2010, foi realizado um estudo de possibilidades para o imóvel que, com a ajuda de consultores externos, indicou empresas com potencial interesse no negócio e capacidade de criar projetos para o espaço. A venda foi fechada, no último mês de julho, para uma Sociedade de Propósito Específico, formada pelos grupos Allard e WWI, por R$ 117 milhões, preço maior que o valor contábil do imóvel. “Diante das condições de mercado e avaliações realizadas, foi um bom negócio para os participantes”, destaca o Diretor de Investimentos, Renê Sanda.

A venda do imóvel foi resultado da elaboração de um plano negocial minucioso devido à complexidade do ativo, em função do tombamento da edificação e sua importância histórica para a população; de exigências legais e ambientais para a utilização do imóvel; da preocupação da PREVI, e da cidade de São Paulo, com o compromisso do comprador em preservar as características do imóvel e em promover sua melhor utilização em prol da sociedade.

A negociação do Hospital Umberto I ilustra a importância de saber o momento certo de sair de um investimento. Ou “desinvestir”, no jargão do mercado financeiro. É preciso o máximo de cuidado ao se desfazer de um ativo, para buscar sempre o melhor negócio possível e conseguir o melhor rendimento – seja para reinvestir em outro lugar, seja para engrossar o fluxo de caixa para o pagamento dos benefícios.

Por isso, a PREVI mantém estratégias de revisar a sua carteira, que inclui alguns de seus ativos. Tais estratégias levam em conta sua rentabilidade, oportunidades de negócios, cenário econômico, necessidades de caixa, entre outras variáveis. No setor imobiliário, a Política de Investimentos prevê um aumento de 3% para 5% do total dos recursos, com foco nos segmentos de edifícios comerciais e shopping centers. Por isso, foi traçado um plano de desinvestimento para imóveis da carteira que, por razões diversas, não estejam alinhados à Política.

“Basicamente, decidimos vender ativos imobiliários abaixo da faixa dos R$ 50 milhões”, diz Renê. O motivo é que o custo para manter uma boa governança num imóvel com esse valor é o mesmo que se gasta em outro de valor muito superior. “Não compensa fazer microgestão”, acrescenta.

O mesmo raciocínio vale para participações em shopping centers. “Queremos ficar com os ativos em que tenhamos uma participação relevante, que dê uma boa posição na governança do empreendimento”, diz Renê. O diretor destaca que a PREVI também está atenta a qualquer movimentação do mercado imobiliário, especialmente a uma elevação excessiva dos preços. “Nesse caso, vendemos e procuramos comprar outro imóvel a preço atrativo, em uma praça diferente”, resume. Na prática, o que a PREVI compra ao adquirir um imóvel é renda. Ou seja, imóveis que tenham bom desempenho para locação. Hoje, o segmento corresponde a cerca de 3,6% do total de investimentos e a receita gerada por aluguéis corresponde a 6,5% do pagamento dos benefícios.

A estratégia de desinvestimentos não se limita aos imóveis e vale para outros tipos de ativos, como ações em empresas e títulos de renda fixa públicos ou privados. A previsão é de que o pico de pagamento de benefícios do Plano 1 aconteça entre 2020 e 2030, o que poderia gerar um forte movimento de venda de ativos nos próximos anos, mas a situação de caixa para fazer frente a esses desembolsos é tranquila.  “Temos uma carteira expressiva de títulos, que torna possível um fluxo previsível de resgate. Por exemplo, não há necessidade de vender R$ 6 bilhões em ativos para pagar R$ 6 bilhões em aposentadorias. Os recursos vêm também de dividendos e receitas de aluguéis”, acrescenta Renê.

Além disso, por lei, a entidade é obrigada a manter uma reserva de contingência de 25% das provisões matemáticas, montante mais que suficiente para enfrentar recentes oscilações na Bolsa de Valores.   “Sempre mantemos um estoque de títulos públicos com vencimentos programados para cobrir o pagamento de todos os benefícios e pensões pelos próximos seis meses. Desse modo, podemos prever com um semestre de antecedência qualquer problema de liquidez que nos obrigue a rever posições”, diz o diretor de Investimentos.

O desinvestimento em ações pode ter vários motivos. Um deles está relacionado a princípios de responsabilidade social. Como signatária do PRI (Princípios de Responsabilidade nos Investimentos, da ONU), a PREVI está reduzindo sua participação nas indústrias de tabaco e armamentos. O movimento de saída também pode acontecer por motivos regulatórios. É que a PREVI pode manter no máximo 70% dos recursos de um plano em renda variável e, hoje, esse investimento representa 64% da carteira total, no caso do Plano 1 . “Se atingirmos esse limite, pode ser que tenhamos de vender ações, mas não por necessidade de caixa, e sim, em função do marco regulatório”, ressalta Renê.

Gestão dinâmica para garantir segurança

Fora das empresas em que a PREVI tem participação no bloco de controle, a situação é menos complexa. Nesse caso, as ações são vendidas e compradas a qualquer momento, de acordo com as oportunidades de mercado. Ainda assim, as estratégias podem variar segundo as circunstâncias. Na atual turbulência na Bolsa, a PREVI reduziu vendas na carteira do Plano 1, para evitar vender ações abaixo do valor justo. Por outro lado, adquiriu cerca de R$ 90 milhões em papéis para o PREVI Futuro, para aproveitar a baixa e comprar barato ações de empresas que, no longo prazo, vão se recuperar. A diferença estratégica se explica pelo perfil dos dois planos: enquanto o PREVI Futuro está em fase de acumulação, o Plano 1 se prepara para a fase de desembolsos e não deve arcar com o mesmo nível de risco.

De todo modo, um grande investidor institucional como a PREVI se cerca de cuidados ao se desfazer de seus ativos na Bolsa, para não provocar quedas que prejudiquem a si  próprio. E, nesse caso, o silêncio vale ouro. “Temos feito vendas expressivas sem alarde. Em 2010, vendemos R$ 3 bilhões em ações sem causar problemas”, diz Renê. “Quando atuamos, o volume vendido é sempre uma porcentagem baixa da operação total daquela ação naquele dia. Nunca vendemos a qualquer preço, nem provocamos queda no preço das ações com nossos movimentos”. Este ano, até agosto, o desinvestimento em Bolsa já somava R$ 1,5 bilhão. A meta é vender valor semelhante até o fim do ano, mas, com as turbulências no mercado, talvez isso não seja possível. “Algumas ações estão muito baratas para se vender agora”, pondera.

Em suma, a PREVI analisa todas as variáveis e realiza movimentos constantes de compra e venda de ativos. Alguns permanecem pouco tempo na carteira; outros figuram por mais tempo, até que chegue o momento oportuno de negociá-los. “A gestão da carteira é extremamente dinâmica, com compras e vendas. É preciso se posicionar em relação aos setores promissores. Isso vale para imóveis, renda variável ou renda fixa”, resume Renê. “Somos fiéis à nossa Política de Investimentos. Ela identifica quais são esses setores. Se um determinado investimento não está no foco, nós saímos”, conclui.  O que norteia todas as ações é sempre buscar a melhor alternativa para que a PREVI permaneça cumprindo a sua missão: pagar benefícios de aposentadoria aos seus participantes.