O segmento de imóveis do Plano 1 tem cerca de R$ 13,3 bilhões em investimentos. Já o do Previ Futuro, tem R$ 996 milhões. Mas a carteira, que é histórica na Previ e tem se mostrando bastante rentável ao longo dos anos, vem sofrendo impactos desde a publicação da Resolução CMN 4661, em 2018, que determinou a vedação da compra direta de imóveis pelas entidades fechadas de previdência complementar. Em 2022, a resolução foi substituída pela CMN 4994, que manteve a proibição.  

Uma das exigências da norma é que os estoques existentes de imóveis sejam vendidos ou transferidos para fundos imobiliários até 2030. Por exemplo: você tem um apartamento e é obrigado a colocá-lo à venda, com prazo para vender. Com uma data limite para desfazimento, o que acontece com o valor do seu imóvel? Provavelmente vai diminuir, já que o mercado inteiro sabe que você precisa vendê-lo para se ajustar à legislação. Não é mesmo? 

Além disso, a exigência de que o estoque seja vendido ou transferido para Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) traz um custo desnecessário para a Previ, que tem larga experiência na administração de sua carteira imobiliária e conta com profissionais qualificados para fazer a gestão direta dos imóveis. A alíquota de Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis no Rio de Janeiro e em São Paulo, por exemplo, é de 3% do valor venal da propriedade. Isso significa dizer que, somente para efetuar a transferência dos imóveis a serem vendidos por força da Resolução CMN 4661, a Previ se veria obrigada a desembolsar R$ 390 milhões em impostos.  

Estudos realizados pelos técnicos da Previ mostram que a estrutura da Entidade voltada para gestão própria da carteira de imóveis equivale a uma taxa de administração de 0,20% ao ano. As taxas de administração de FIIs são na média 0,50% ao ano, o que representaria um custo adicional, e desnecessário, de mais de R$ 64 milhões por ano.  

Para além dessas perdas, é preciso olhar para o desempenho. Quando comparamos a carteira própria de imóveis do Plano 1 ao índice de fundo de investimento imobiliário IFIX, fica clara a diligência na administração da carteira da Previ. O índice representa fundos de investimentos imobiliários com cotas negociadas na bolsa de valores. No período de janeiro de 2011 a junho de 2024, a rentabilidade acumulada da carteira própria da Previ foi de 541%, enquanto o IFIX rendeu 235% na mesma base de comparação. Ou seja, a Previ, gerindo seus imóveis, conseguiu uma rentabilidade superior ao dobro do índice.  

Imóveis fazem parte da estratégia de investimentos  

No mundo inteiro, Entidades Fechadas de Previdência Complementar (EFPCs) utilizam a carteira imobiliária como parte essencial de sua estratégia de investimentos – conhecida no mercado por Real Estate. A estratégia é tão atrativa e rentável que fundos internacionais estão comprando imóveis no Brasil (shoppings centers, galpões de logística, lajes corporativas etc.) para composição de suas carteiras. E isso legislação vigente não veda. Apenas os fundos de pensão nacionais estão proibidos pela Resolução CMN 4994 de investir diretamente em imóveis. Curioso, não? 

A Previ considera fundamental uma mudança urgente na legislação para permitir a administração direta de imóveis, o que vem fazendo com competência durante décadas. A mudança também é imperativa para impedir custos desnecessários, que significam, na verdade, prejuízo aos nossos participantes. Investir em imóveis proporciona a valorização patrimonial ao longo do tempo e renda passiva estável, que permite a diversificação dos investimentos com proteção à inflação. Na Previ, a renovação e reavaliação contínua da carteira imobiliária permite aderência aos objetivos estratégicos, considera o estágio de maturidade dos planos de benefícios administrados, e objetiva maximizar o retorno.