Rentabilidade que arranha o céu
Carteira estratégica para os fundos de pensão teve uma das maiores rentabilidades dos investimentos da PREVI no ano passado e abre oportunidades para novo ciclo de investimentos
 Em forte crescimento desde 2007, o
mercado imobiliário brasileiro tem
ainda boa margem para expansão,
aquecido pelos incentivos do governo,
pelo aumento da renda e do poder de
consumo da população e pela grande demanda
de locação em consequência do crescimento das
empresas. A perspectiva é de que os fundos de
pensão ajudem a fomentar o setor imobiliário
nos próximos anos, e a PREVI tem papel relevante
nesse processo. Aplicar em imóveis é estratégico
para fundos por serem investimento de longo
prazo e gerarem receitas permanentes e regulares de aluguéis, que permitem liquidez para o fluxo
de pagamento de benefícios.
Diante da atual conjuntura econômica brasileira, favorecida pelo inédito patamar da taxa básica
de juros (Selic), inferior a sua média histórica, o
cenário continua propício à diversificação de investimentos
em busca de retornos melhores que
aqueles vinculados à taxa. Nesse quesito, além do
segmento de renda variável, que apesar da volatilidade,
oferece maior liquidez e rentabilidade no
longo prazo mais alta que os títulos de renda fixa,
o mercado imobiliário mantém-se como excelente
alternativa de investimento.
 Para o diretor de investimentos da PREVI, Fábio
Moser, o mercado imobiliário brasileiro está em
crescimento e ainda existem muitas oportunidades.
Além disso, a exploração do pré-sal e eventos como
a Copa do Mundo, em 2014, e as Olimpíadas, em
2016, motivarão o investimento no setor, principalmente
pelos grandes investidores institucionais,
como a PREVI. “O mercado brasileiro está passando
por uma fase de valorização muito rápida e isso
advém da credibilidade da economia adquirida
internacionalmente. Os investimentos em imóveis
voltaram a ter rentabilidades melhores e passaram
a ser uma boa alternativa para a diversificação do
portfólio. Esse fato vem da melhora na política do
setor, da mudança da legislação, do processo de
locação e venda e do aumento da demanda por
locação principalmente por imóveis comerciais de
alto padrão, o que, por consequência, gera aumento
de preço e concorrência. Investir em imóveis hoje é uma opção rentável”, diz o diretor.
A resolução 3.792 do Conselho Monetário
Nacional (CMN), publicada em setembro do ano
passado, ratificou possibilidades alternativas de
investimentos em imóveis, seja por meio de Certificado de Recebíveis Imobiliários – CRI–, Fundo
de Investimento em Direitos Creditórios – FIDC – ou Fundo de Investimentos Imobiliários – FII.
A PREVI possui na carteira do Plano 1 R$ 3,5 bilhões
aplicados em empreendimentos imobiliários,
correspondentes a 2,8% dos investimentos totais
do Plano, concentrados em conjuntos comerciais e
shopping centers. Ao todo são 65 ativos, sendo 43
imóveis comerciais, 14 shopping centers e 8 imóveis
em outros segmentos. Dentre os ativos que apresentaram
os maiores retornos em 2009 estão os shoppings
(32,19%) e os imóveis comerciais (25,83%).
Nos últimos anos, os ativos imobiliários geraram
para o Plano 1 rentabilidade acima da meta atuarial.
Em 2009, o rendimento acumulado foi de
24,42%, frente à meta atuarial de 10,10% no período.
De 2000 a 2009, a rentabilidade apurada foi de
381,49%, enquanto a meta atuarial foi de 303,20%. |
PREVI Futuro vai
investir em imóveis
Apesar de jovem, o PREVI Futuro tornou-se um plano robusto,
com ativos em torno de R$ 1,6 bilhão e quase 57 mil participantes.
Para efeito de comparação, analisado isoladamente,
com esse patrimônio estaria entre os 40 maiores fundos de
pensão brasileiros.
Como estratégia de diversificação de investimento em busca
de boas rentabilidades e risco pulverizado, e considerando
a experiência técnica adquirida pelo Plano 1, a política de
Investimentos do PREVI Futuro incluiu o segmento de imóveis
na sua carteira. A aquisição de participações será feita de
preferência em conjunto com o Plano 1 em imóveis novos ou
em empreendimentos nos quais a PREVI já tenha participação . |
Novos investimentos
O desempenho nos últimos anos e a melhora da
governança tornaram o mercado mais atraente.
Nesse cenário, a PREVI retomou o investimento
em imóveis e pretende, no decorrer dos próximos cinco anos, aumentar de 3% para 5% a alocação
dos recursos, no caso do Plano 1, e de zero para
5%, no PREVI Futuro. Dessa forma, o foco está voltado para o mapeamento e análise do mercado,
de forma a identificar oportunidades e propor
estratégias para o crescimento da carteira.
Depois de uma década sem realizar investimentos
em novos ativos imobiliários, o Plano
1 adquiriu, no ano passado, quatro edifícios
comerciais de alto padrão, sendo dois em Brasília
e dois em São Paulo. Os investimentos somaram
quase R$ 600 milhões e estão em sintonia com as
boas perspectivas para o setor imobiliário e com
o processo de renovação da carteira.
Em junho de 2009, foi adquirida a Torre A do
empreendimento Parque Cidade, localizado no
Setor Comercial Sul, em frente ao Parque Sara
Kubitschek, região central de Brasília (DF). O
negócio já apresentou retorno superior a 15% a.a.
Com expectativa de rentabilidades semelhantes, a
Torre C do mesmo condomínio foi adquirida em
novembro, por exercício do direito de preferência
negociado quando da aquisição da Torre A.
Em São Paulo, foram compradas duas torres
do condomínio WTorre Nações Unidas,
localizado no bairro de Pinheiros, na capital
paulista. A expectativa é de que proporcionem
retorno do investimento superior a 12% a.a. O
condomínio está em consonância com a estratégia
de sustentabilidade, sendo um dos poucos
empreendimentos no Brasil certificado com o
selo LEED (Leadership Energy and Environment
Design), graduação Prata, de responsabilidade
socioambiental.
Investir em imóveis sustentáveis faz parte da
Política de Investimentos dos Planos. Segundo
Moser, essa é uma tendência forte e agrega valor
tanto para quem compra quanto para quem
aluga: “Temos trabalhado para dar preferência
para green building, o que chamamos de imóveis
verdes, voltados para a questão da sustentabilidade
desde a sua construção. São concebidos
dentro de critérios que propiciam redução do
consumo de energia e de água e que utilizam
materiais que não prejudicam o meio ambiente”,
afirma o diretor.
Avanços na legislação e
governança
O mercado imobiliário ainda é carente de indicadores
que subsidiem o acompanhamento e
análise do setor, mas este ano promete grande
avanço nesse campo com a criação de um medidor
de desempenho, para avaliar com maior precisão
a rentabilidade dos ativos.
A Fundação Getúlio Vargas, sob a coordenação
da Associação Brasileira de Entidades Fechadas
de Previdência Complementar (Abrapp) e apoio
dos fundos de pensão, dentre eles a PREVI, vem
desenvolvendo estudo para sistematizar a elaboração
e divulgação de um índice específico para o
mercado de imóveis no Brasil. O Índice de Referência
de Rentabilidade do Mercado Imobiliário
Brasileiro (Ibri) permitirá a avaliação média da
rentabilidade do mercado imobiliário em diversas
regiões do país, além da comparação com outros
segmentos. A previsão é de que o índice passe a
vigorar a partir do ano que vem. |
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